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一位房地产从业者的血泪买房史

来源:原创 编辑: 时间:2020-09-30 12:22
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文/计木、子木

前语:

从2011年到现在,楼市跌宕起伏,有些人赚得盆满钵满,乃至财政自在,但有些人却由于出资失算,抱憾终生。

这是一篇来自读者计木的投稿,在文字中记载了她为期9年的买房进程。但她却把自己归结为后者。所以原稿的标题是:

《作为一个从2011年就入行房地产的半个业内人士,是怎么从一个小康之家变成负财物的贫穷人群。》

之所以把它刊登出来,是由于这篇文章讲到了许多咱们需求特别注意的”坑“,这关于正在买房路上的购房者,有遍及学习含义。后半部分子木会在文章里交叉自己的考虑和主张。

(故事很精彩,气愤较长请耐性读完)

正文:

1

我出生在河北保定的某个小镇,家境十分一般。

2011年省会大学结业后回到保定,在一家颇具规模的房地产企业做了一名出售内勤,收入十分安稳,月薪3500元左右,其时保定人均收入在1500至2000元左右,当地房价也就4000元左右/平。

其时我也算中高收入集体,2011年末公司的一个住所项目推出了首付分期活动,一套90平左右的两室,总房款40万左右,首付四成16万分两年还清。

月供在1300元左右,这对我来说还贷没有多大压力,可是其时刚结业没有买房出资知道,加之我作为一个女孩,家里也没有任何支撑,这次购房机遇也就抛弃了。现在该小区的二手房均价在12000元/平左右。

2012年知道了同在一个公司的男友,后来男友换岗到全国TOP3某闻名房企,可是作业地点在石家庄。

其时两人处于热恋期,我也跟从男友入职了石家庄本地一个比较闻名的房地产署理公司,其时两个人的整体月收入到达了10000元左右。

其时石家庄二环外的楼盘房价在5000元/平,二环内的楼盘在6000元/平左右,关于其时的咱们在石家庄买房根本没有还贷压力。

仅仅咱们俩人都家境比较差,首付家里没有任何支撑。俩人的积储也就10万左右,找亲朋借了5万,首付预算在15万以内,总房款也就操控在了50万以内。

2

其时看了三个楼盘,一个是裕华区(石家庄人眼里的有钱人区)某楼盘,周边规划的地铁,还有两个公园。

周边教育配套也不错,价格2012年首期开盘到达了6000元/平。再加首付四成,得20多万以上,远超咱们的预算,只好抛弃。现在该楼盘在售的新房在20000元/平左右。

后来看了保利在长安区的一个楼盘,也到达了6000元/平,相同首付四成,相同抛弃,现在该小区房价在18000元/平左右。

最终朋友引荐了新华区某个超大体量的明星楼盘,2012年末均价在5000元/平左右,其时由于作业原因没时刻去售楼部下定。

2012年这一年石家庄的房价一向处在一个温文的上涨期,比及过完年2013年3月份,房价上涨到了5600元/平,最终选中了一套88平的两室,总房款49万左右。

2017年3月份石家庄房价最张狂的时分曾到达18000元/平,后来石家庄开端出台限购限售等一系列调控方针后,房价开端回落,现在该小区均价在14500元/平左右。

3

2015年我和男友现已成婚,他们公司推出一批内部车位。职工折扣价在六折左右。

其时我觉得这是一个机遇,由于那个楼盘在当地归于高端楼盘,户型大部分都是200平以上的大平层,里边的业主以生意人居多,大多都有两辆以上的车,并且其时那个楼盘车位配比比较低,都没有到达1:1,很多豪车都停在路旁边。

决断和家里有息借钱出资了两个车位,很快就找了买家,小赚20万左右。手里有了钱就有了一些出资的主意。

2015年5月,恒大在北二环外的某个项目开端售卖精装公寓,均价在7600元/平左右,其时同区域毛坯住所也就这个价,现在同区域住所均价现已翻倍到达15000元/平。

其时有入行比较早的搭档,劝我不要买商住公寓,怎么办其时太年青,入了公寓这个坑。仅有值得幸亏的是选了一个48平左右的一室一厅的户型,在租借上有必定优势。

现在这套小公寓只能租借,租金在1300元/月左右。出售不只要高额的税费,并且没有任何买家。现在该楼盘在售的新房精装公寓在也就在9000元/平左右,毛坯特价房在6500/平左右。

4

2015年下半年老公被调派到天津作业,我也义无反顾的跟从去了天津。一方面是为了了解天津房地产商场为找新作业做准备,另一方面也有了在天津久居的方案,就开端了看房之路。

众所周知,2015年国家为了去库存,出台一系列的利好方针,深圳的房价开端飙升,可是天津仍是处于波澜不惊的状况,11月西青区天津南站销量最多的万科某楼盘,也是处于不温不火的状况。

那时洋房单价也不过一万,该楼盘在天津商场最张狂的时分到达过25000元/平左右,现在回落到20000元/平左右。

2016年3月份我又连续看了北辰区淮河道板块(政府规划的一个大型居住区)。

其时在售只要一个住所项目,金地的某个楼盘,其时洋房均价在15000元/平,高层未开盘估计在12000元/平左右,在2017年3月洋房到达了25000元/平,现在二手房高层均价在19000元/平。

还看了天津北辰区比较老练的瑞景板块,天津最大的本土房企天房的某个楼盘,高层均价在13000元/平左右。

2016年国家又出台了力度更大的去库存方针,首付蜕化到了两成。

这时的天津房地产商场开端显着回暖,3月份我入职了一家全国闻名的房地产署理公司,担任远洋的一个商业项目,15年年末还不温不火的南站那个万科楼盘,开端呈现抢购现象,我担任的这个商住公寓仍是销量比较惨白。

5

3月份,由于我的身体原因,导致我卧床半年,这半年也是天津商场最张狂的半年。我躺在床看着房价一天一个价,心急如焚。后来在9月底,拖着病体,匆促下定了北辰区的一套二手房。

其时这套房子最大的问题便是限价房,整个小区质量十分一般,其时总房款在195万,其实其时同户型的总价在185万左右,由于其时天津商场过分炽热,加之我的身体原因,没有太多膂力货比三家,只好匆促下定。

后来天津城区六区开端限购,这套房子不在限购规模之内,在最高峰报价到达了205万。后来的工作咱们都知道了,全国开端进行调控,天津全市限购后,房价一路回落,现在这套房子总价也就150万左右,相当于这套房子亏本50多万。

现在天津商场现已回落三年多了,个人认为现已跌无可跌,可是这种低质量的限价房,在房价张狂上涨期跟着上涨,比及商场开端沉着了,也就开端备受厌弃。

这次的阅历教训便是必定要买品牌开发商的正规楼盘,千万不要买经济适用房,限价房等质量一般的小区。一般的购房者真的不要在商场最张狂的时分,失掉沉着,激动购房,由于你大概率会成为高位接盘侠。

6

2016~2017年真的是全民谈房,全民炒房的年份。

我也不破例,气愤天津那套二手房没有获利,可是全国房地产开端了呈现轮动效应,其时各个房产专家开端猜测哪个城市处于价值凹地,行将开端暴升。

我也开端研讨各大省会城市的房价,其时的沈阳由于过低的房价进入了咱们的视野,开端呈现一些外地出资客。

2017年7月我和亲朋合伙出资了沈阳浑南新区的一个楼盘,一套85平的两室, 采用了全款分期的付款方法,单价8400元/平左右,总价72万。现在该楼盘的二手房均价现已到达了12000元/平。

假如现在卖掉可净赚33万,年收益在15%左右。2018年11月份,由于经济比较严重,无力再付出剩下房款,就想赶快套现。在中介挂牌不到1个月就找到了买家,成交价在80万。

这个时期我家名下有两套住所,一套公寓。其时老公也开端升职加薪,收入也有了必定进步,在亲朋好友眼里也算一个小康之家。

转机在2018年。

7

2018年开端怀孕,身体原因全职在家待产,经济压力开端变大。就有了卖房的主意由于天津的房子现已下跌到150万,假如现在出售,加上之前的房贷至少亏本60万。

天津又开端限购,限贷,有借款记载首付6成,假如今后再购房,会十分困难。为了今后的孩子能够享用天津的高考盈利,气愤不知道18年后高考方针怎么,但仍是抛弃了卖天津那套房子的主意。

好在石家庄的房子买入价格较低,18年7月的商场,也没现在这么冷清,我所买的楼盘又有名校加持,在二手房商场仍是比较好出售的。挂牌后,很快就遇到了买家,成交总价125万。气愤比最高峰的155万低了将近30万,可是比我买入的49万,也增值了不少。

到现在为止,我手里便是一套天津亏本50多万的住所,和一套市价40万左右的公寓,现在净财物为负。这便是我的悲催买房史。

现在买房真的是一个技术活,不是曾经闭着眼买也能挣钱的黄金时期。没有任何房地产专业常识,也没有任何购房阅历的一般购房者,想着靠买房一夜暴富,我看仍是算了吧。

现在的房地产商场真的是乱用渐欲迷人眼,今日这个城市房价跌回三年前,明日那个城市1500万富豪,售楼部门口蹲。

假如问我现在还买不买房,我能够必定的告知你,假如我现在手里现金富余,并且有购房资历,必定还会尽我最大的才能在最好的城市买一套,不为挣钱,仅仅为了孩子有一个更好的日子学习环境罢了。

8

这封信我读了三遍,能够说,每一段故事的叙述都十分全面且详尽,这需求很好的记忆力和查询很多材料。

从这点看出,小木是一个仔细的人。

读完这封信后,子木的榜首感觉是惋惜和惋惜,一起也抱以了解。

由于有时分有些要素是自己导致的,有的要素则是客观原因,人力是无法改变的。

客观来讲,故事的时刻线是从2011年开端的。

截止现在2020年,期间能够说阅历了一大波横盘周期+一次前史级的大涨,能够说只要在2015年之前买房,不管任何城市现在卖出,不管怎么都会收成至少翻一倍的回报率。

例如小木曾经在石家庄一套88平米的房子,2012购入价是49万,2018年卖出价是125万,出资收益是76万元。

但接下来的操作便是纯属失误了。

9

首先是出资了公寓。

我一向着重除非千万级高端公寓外,一般的商住公寓根本没有什么出资价值。

由于昂扬的买卖税费和低流动性,会把较低的增值收益吞噬掉。而租金收益关于房价涨幅来说,是十分单薄的。

例如小木出资的这套48平米商住公寓,2015年是7600元/平米,周边的住所也是这个价格。

5年后,此地段的精装公寓房价仅仅涨到9000元/平米,再加上买卖税费,卖出去的话根本没赚。

但假如一起间段,买了相同面积的住所,那么5年后,房价从7600元/平米左右翻了一倍到达15000元/平米,相当于赚了35.52万。

10

第二点,犯了购房商场最大的过错,“追涨”。

“买涨不买跌”是我国楼市购房者现象级特点,也是很多韭菜的心思梦魇。看到身边买房的人冲进售楼处,就刻不容缓的进入,很简单高位放哨。

小木是半个房地产职业从业者,在嗅觉上要远比一般购房者活络得多。所以机遇掌握更精确才是。

微观视点讲,2015年去库存时,深圳大涨,外地人是没有感知的。可是当四大一线城市齐涨,这便是很激烈的信号,由于我国楼市一向都是板块轮动。

假如北京房价呈现非理性上涨,那么必然会对外溢出,环京区域,包含整个河北省都会跟着轮动。

当然小木仅仅天津某楼盘的一位出售人员,对外地楼市是没有精力和知道盯梢的,这是了解的。但当她看到天津2折购房,万科呈现抢购时,就应该立刻上车了。

“买涨”是能够的,由于咱们都在买房,但要抢时刻,它是前者吃后者的游戏。而这次买房,小木上车时刻整整和万科呈现抢购信号之间差了9个月。

9个月时刻,在楼市周期中,足能够烫平全部。所以,小木简直接到了伐鼓传花的最终一棒。在天津限购之后,至今现已跌去50万的价值,相当于总房价的1/4,挨近一个首付。

11

最终一点是,小木关于物业的挑选有些匆促。如她所说,匆促下定一套限价经济适用房。

经济适用房+限价,参合了满足的方针要素,所以开发商承建时根本没什么赢利,质量很难合格。

这种物业在房价盛世能够跟涨,但在房价下行阶段,根本是最被厌弃的一种房子,流动性特别差,自己住没什么幸福感,卖又很难卖得出去。并且由于物业管理成本低,房子的折旧速度十分快。

12

最终再给咱们总结一下。

1、除了千万级一线豪宅公寓外,一般公寓千万不要碰,吹得天花乱坠也不要买,我知道之前买公寓的人,10个有9个是懊悔的。

2、万不得已不买经适房、回迁房、共有产权房,商品房才是硬通货。

3、购房最合适的机遇是最冷的横盘商场,绝不是热市。假如操控不住自己,想追涨上车,你必定要对当地楼市有必定“行情嗅觉”,像猎狗相同死盯着商场。

这个嗅觉培育并不难,去把当地信息相对通明的房地产媒体搜罗一下,每周都去有知道地监测成交数据,以及剖析现象背面的原因。

例如某某楼盘忽然呈现抢购现象,为什么?此阶段成交数据猛然上升又是为什么?其实楼市购房信息一向以来都十分显着,政府忽然出方针蜕化首付或许蜕化利率,这便是严重利好,喊人们来买房。

要做到手上有满足的钱,才能在列车开过期榜首时刻上车。

13

昨日这篇投稿被我团队的小张看到了,他说,小木太玻璃心了吧,气愤买在高点亏了50万,但相关于2011年,最少也是有两套房财物的人,何况天津的房子还能自住。

这正确吗?不正确。

刚需假如没有出资思想去买房,总之是韭菜,就像网上盛传的“刚需什么时分买房都是正确的”,完全是扯犊子。

你半年前买房100万,半年后买房150万,能相同吗?

多出来的首付是压力吗?关于一般人来说,50全能不能买个车,再加个装饰?

还有人说,自住刚需不考虑房价涨跌,那是没到时分。现在一个家庭在一套房子里日子一辈子太难了,当你生二胎,或许孩子需求学区房你需求置换,接爸爸妈妈到家里住时也需求置换,升职涨薪了也需求置换。

在置换房子时,你就知道之前的挑选和商场行情关于你来说意味着什么。

小木在文末有两句话写的十分好,榜首句是“现在买房是个技术活”,第二句是,“假如有钱,我必定会在最好的城市持续买房,为了孩子。”

这两句话含金量特别高,需求去一再揣摩。

小木最终跟我说,假如能早遇到子木就好了,最少在财富上能增值好几倍。增值多少却是不敢许诺,最少读我文章的朋友不会成为韭菜,而不成为韭菜也就跑赢了绝大多数人。

最终我把关于买房的干货收拾如下,期望你在买房路上,真实完成“常识改变命运”。