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资色·深度|如果万科业绩会是一场辩论会,论据充分吗?

来源:原创 编辑: 时间:2020-03-20 15:05
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本钱商场关于任你博下载万科3月17日晚发布的2019年成绩,给予了最直接的反应。3月18日早间开盘,万科A股港股跌幅均超3%,到收盘,万科A股跌6.44%,港股跌幅达11.42%,均创近来新低。

本钱的“不满”首要系万科出售增速、净赢利增速等目标均同比放缓、创近年来新低。


不过,关于相关目标下降的问题,线上成绩会上,万科管理层均有话要说。

万科总裁祝九胜回应称:万科的某些目标从数字看的确不是一个抱负水平,但万科给自己的定位是,首要是看全体战略,而不是单纯寻求单一方面。

万科内部对自己的全体要求是:要注重开发事务的规划,但更要注重回款水平、现金流,要继续进步运营管理水平、功率和效益,一起永远为客户做好产品和服务。

万科董事会主席郁亮的说法更形象:万科要当好农人种好地,做农人其实是不需求猜测气候的,不管气候好坏都要种田,不能因为气候不好不种田,终究有或许颗粒无收,所以必定要把自己的种田才干进步。

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现金流是最好的免疫剂吗?



【郁亮说】 一种疾病在没有特效药和疫苗之前,要靠自己的免疫力和健康的身体根底去打败病魔。对企业而言,相同需求强有力的免疫力和健康才干协助企业渡过忽然来临的危机。

而万科的免疫力和健康首要体现在,对客户的注重和对现金流的注重。假如万科能把客户照顾好,一向给客户供给好产品和洽服务,公司就能在危机时赢得生计机遇,在危机后赢得开展机遇。

万科一向坚持现金为王,寻求有赢利的收入和有现金流的赢利。咱们接连11年运营性现金流为正,在量入为出的一起,保有满足的现金。咱们不囤地、不捂盘、不拿地王,一向为普通人盖好房子,都是为了保证满足的活动性。

曝年报: 万科年报显现,2019年,万科完成运营性现金净流入456.9亿元,接连完成11年运营性现金流为正;年底持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的活动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%,处于职业低位。

一句话:这个时分,钱是捉住机遇的必备条件,没钱想拿块地,也只能眼巴巴看着。

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疫情大考 危中有机?



【郁亮说】
我在万科作业30年了,经历过1993年开端的宏观调控,也经历过1998年的亚洲金融危机、2003年的非典危机,2008年因为次贷引发的世界金融危机,这中心有许多经历,也有许多经历。大体上每一次在危机往后都能取得一些开展机遇。

曩昔一些城市对仓储物流设备的注重缺少、缺少规划,防疫救援和日子保证等应急物资亟需当地存储。疫情往后,信任各地将对仓储物流设备更为注重,万科的物流仓储事务也将迎来开展机遇。

曝年报: 万科5年前开端布置冷链物流事务,在这次疫情中发挥了重要作用,冷链事务在本年1、2月同比增加80%,为公司未来开展供给了根底。本年2月9日,万科旗下万纬物流宣告无偿敞开全国27个城市59个物流园,用于应急周转仓储及多温区食物物流运营服务,以援助全国抗击疫情。

一句话:没有白做的尽力。

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物业上市现在是好机遇吗?



【郁亮说】 物业上市问题,现在物业暂时没有上市方案,或者说在适当长一段时刻之内没有上市方案,一向需求比及人们以为把万科物业作为是城市服务商的时分,才考虑让它上市。所以这一点请咱们耐性等一等,更好地生长今后再让它上市。

曝年报: 2019年,万科物业完成运营收入127亿元,同比增加29.7%,累计签约面积6.4亿平方米,同比增加26.1%;新拓宽项目的年饱满收入(指依据项目合同约定在一个完好年度的物业服务费收入)54.06亿元,同比增加33.13%。这也是万科除房地产外,第一个运营收入打破百亿的事务。

一句话:上市机遇,我要我觉得。

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南边兄弟掉队了吗?



【祝九胜说】 南边区域所在的城市以南边滨海为主,特别是深圳、广州、珠海、厦门等,南边区域的城市公司从2014年开端,政府出让土地时,越来越多综合体,这些城市的客户需求也越来越多样化,这两个要素决议了这些城市公司拿到的项目,纯住所、纯开发即售的份额越来越低,对全周期运营才干的要求也很高,南边区域的合伙人仍是十分尽力的,再给他们一点时刻,不但运营才干能进步,即售开发事务的量、数额以及回款率、回款质量、运营质量都会有更大进步。

【郁亮弥补说】 万科四个区域像四个兄弟相同,他们常常你追我赶。四个兄弟之间特别好的一点是谁也不服输,常常别着劲,用力干活,四个兄弟中心协力,都想做出很好的成绩来,才使得万科有比较均衡的成绩体现,每个区域之间不平衡的状况,长时间调查来看,反而构成一种新的均衡和优势。

曝年报: 南边区域出售金额和出售面积垫底。


一句话:有得有失。总要为新事务的探究“买买单”。

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开展长租公寓利>弊吗?



【朱旭说】 万科长时间看好这个事务的未来,我国存在2亿人口的租住需求,商场需求量十分之大,在租购并重的布景下,咱们信任这个事务未来能得到一些方针的支撑。

可是坦率地说,现在这个职业的开展存在一些客观的约束。比如从租借住所的来历看,现在许多租借住所是商改住,但部分城市的商改住细则还没有出台,导致这类产品的制作和开业遭到必定的妨碍。

其次,从制作规范来看,现在根本是参照住所的规范,可是这个规范跟租客真实的需求不必定彻底匹配。第三,商改住租借产品的租户无法享用民用水电的优惠,这也进步了日子本钱,一起也无法享用公共配套。

关于万科而言,因为咱们运营性物业的才干还有待进步,服务认识也有待进步,客观和片面两方面要素导致万科长租公寓事务规划是全国抢先,但现在还在爬坡期。

曝年报: 租借住所事务以青年长租公寓泊寓为首要产品线,一起探究为不同类型客户供给长时间租住解决方案。2019年租借住所事务新增开业5.6万间,截止陈述期末,累计开业11万间,已开业房间中81%坐落北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、姑苏、武汉、西安、济南等14个中心城市,成熟期项目(开业半年及以上)的均匀出租率约90%。

一句话:【客观约束】的题不好做。

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疫情下降价促销是好手法吗?



【祝九胜说】 这场疫情全体上对咱们公司的影响适当大,它体现在出售、交给、现金流、开复工等方方面面。

出售方面,2-3月份出售同比下降510亿。万科在湖北进入了3个城市,武汉、宜昌和鄂州,这三个城市1月23日之后根本没有新的出售,尽管他们在整个集团占比只要3.1%-3.2%之间,影响仍是挺大的。

疫情也给交给带来了新的压力,以一季度为例,疫情让咱们对1万户客户有交给推迟的或许性,全年的影响大约触及3.9万户;关于开复工方面影响也很直接,本年开工比以往年度整整晚了40天,40天可是一年的九分之一。

以上这些影响终究就体现在现金流方面,对现金流的影响是十分显着的,因为出售的削减,导致出售回款的削减,因为疫情增加了相应的防疫的本钱。全体来看这次疫情对公司的影响是适当大的,出售回款大幅下降,而且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

关于降不降价,咱们以为定价应该是客户的权力,企业能做的是标价,咱们没有定价权。从过往许多年的操作来看,集团也不会对一线价格管理提准则性指引,每个项目的具体状况都是一线公司依据客户需求和访谈进行价格管理。

曝年报:


一句话:感性地讲,喜爱你的坦白。理性地讲,一城一策,一项一议。

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他人惊骇的时分,出资应该贪婪吗



【张旭说】 这次疫情,给经济带来压力,给职业也带来巨大的应战,可是不管疫情怎样样,我国房地产的中长时间趋势不会发作根本性改变,城市化进程还会继续,人口和工业集合也不会中止,因而咱们的出资战略还会遵从既往的出资逻辑和出资准则。

简略介绍一下过往万科遵从的出资逻辑和准则:

首要咱们一向注重客户,客户在哪,咱们就应该在哪,客户的需求是咱们出资中最注重的关键,万科出资围绕着有人住、有人用的项目定位,继续注重人口导入、工业集合、配套设备不断完善的区域和城市,这在里边发掘出资机遇。

第二是慎重出资、量入为出的准则,保证公司现金流安满是咱们的根本准则,这一点任何时分咱们都会坚持,坚持手中有余粮才干捉住今后更多的机遇。

第三关于拿地机遇,为了保证企业安稳,咱们每年都会有一个仓位,这样才干坚持继续的开展,在此根底上,咱们会活跃寻找好的出资机遇,不管商场怎样惊惧,不管周期怎样工作,咱们评判的规范仍是以项目为纲,以项目价值和价格是否匹配、是否是客户乐意买单的产品和服务。

曝年报:2019全年新增项目147个,总规划建筑面积3716.5万平,权益规划建筑面积2478.4万平,权益地价总额约1549.6 亿元,新增项目均匀地价为6252元/平方。全年全口径拿地出售面积较2018年降25.7pct至90.4%,地价房价比40.8%,较2018年上升4.7pct。按建筑面积核算,新增项目71.5%坐落一二线城市;按权益出资金额核算,79.9%坐落一二线城市。


一句话:2019出资出售比34.9%,2020年呢,咱们都想知道!