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再说一次,这些城市的房子不能买!

来源:原创 编辑: 时间:2020-12-25 07:50
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本文转载自大众号「子木聊房」

正文2751字,估计阅览时刻:或许7.5分钟

文/子木

“一些城市周边的新房真的不能买。”

昨日一个老同学在校友群里泣诉,自己高杠杆买的出资房,被套得死死的,卖也卖不出去,租也租不出去。

记住上一年拿房的时分,她还在群里发红包,称自己做了一个精明的判别,那时分咱们纷繁道喜,称其眼光毒辣,巾帼须眉。

她买的是一个要点二线城市周围小城市的新房,当地对这个新区的规划极高,声称要接驳二线城市工业,接受刚需住宅需求,一同打造超级城市群。

70万的人口,新房房价最高一度炒到2万多/平米,让人唏嘘。但她不怕,她说,买房就要看未来,必需要呼应国家级城市群的概念,还拿昆山之于上海,东莞之于深圳做类比。

确实,曾经在大城市买不起房,在有概念的周边出资,然后向城内置换,或许是一种弯道超车的捷径。

但在上一轮房价周期往后,当房产价值完全以“实力”为锚时,城市群、自贸区、新区等概念逐步褪去光环,乃至成为了忽悠人们买房的谎话。

1

无可奈何

城市群这个词,咱们或许再了解不过,但很少有人知道它呈现的前史背景和真实的含义。

我国最早呈现城市群概念的时分还在90年代,那时分正值改革开放的工业化前期,沿海地区的长三角、珠三角以及的京津冀城市不只开展速度快,并且经济规划占全国比重越来越高。

但事实上,尔后长达20年,我国从没有注重过城市群的开展,而是建议“四处摊大饼”的做法,也便是说,不单要一切城市开展起来,一切县城及村庄都要一同开展。

这或许源于对当地的信赖,也或许是均富的马克思主义理想化寻求。

随后咱们便有了长达20年轰轰烈烈的造城运动中,央行发行的许多钱银砸向广袤无边的土地上,激起的水花变成一幢幢拔地而起的楼房。

但是疆土尽管广阔,但并不是每一块土地都合适人类生计、大规划开发和许多建造现代化修建。

并且“人往高处走,水往低处流”的真理自古有之,当城市只忙于造城而没有考虑怎么去招商引资,让城市供给更多能够挣钱的作业时机时,人口会加快流出,导致之前的出资付之东流。

久而久之,之前对城市真金白银的出资大多数亏空。所以2015年时,有组织爆出当地隐形债款过高,也有了后来发动房地产去库存,2015-2020长达5年的楼市大周期。

与此同时,从2015年开端,城市群概念又被说到纸上。

2016年3月国家“十三五”规划大纲里,明确提出要 “加快城市群建造开展”。

由于咱们想清楚了,与其摊大饼开展,大部分城市出资赔钱,还不如把能量集中于中心城市,然后让中心城市带动周边城市开展,抱团开展完结共荣,这契合城镇化开展的趋势。

2

饥饿的城市

从2015年开端,城市群成为干流思维,陆陆续续有省市开端报批城市群,从一开端的长三角、珠三角、京津冀三大城市群向外拓宽延伸。

揭露材料显现,从2015年到现在,国务院现已批复了11个城市群的规划,全国19个城市群规划悉数编制完结,例如成渝、长江中游、华夏、关中平原、哈长、北部湾、兰西、呼包鄂城市群等等。

你会发现,但凡有城市的当地都有城市群,咱们又从轰轰烈烈的摊大饼年代过渡到了“遍地开花”,简直一切城市的新房售楼处,出售案词都要加上城市群这个概念。

“并不是把一群城市放在一同就叫城市群,而是由中心城市带动,一群城市能够工业互补、相互作用。”

这是城市群的首要概念,但事实上,大部分中心城市还处于“饥饿”的状况,更别提带动周边城市开展。

细数这些年各地的开展规划战略,你会发现,全国各省简直把一切资源导向了中心城市,正所谓纵一省之力打造一城,例如湖北的武汉、安徽的合肥、河南的郑州、陕西的西安……

资源集合,中心城市经济开展迅速,供给的挣钱时机越来越多,开端加快虹吸周边资金和人才,循环往复,终究构成一家独大的格式。

这样的趋势的终究结局,和京津冀城市群演化进程极端类似,天津跟石家庄现在情况怎么,咱们都能看到。

所以,这位老同学把房子买在“饥饿”的二线城市周边,终究的命运便只要一条:被套死。

3

当城市没有鸿沟

讲到这儿,许多人要问了,一切城市群都是这样的归宿吗?时刻是活动的,现在不可,不代表未来不能够。

城市群是必定的趋势,假如想预判哪些城市群能够成功,还需要研讨当下的成功事例,长三角和大湾区,其间我以为,最有教育含义的仍是大湾区。

由于长三角的许多城市,例如上海、南京、杭州、苏锡常这些城市都是有前史有文化见识的,但大湾区真实有前史的只要广州,深圳的年纪仅有40岁。

能在这么短的时刻内打造成具有世界一线城市群潜力的事例并不多见。

大湾区成功的榜首要素,便是前期重仓交通,让城市没有鸿沟。

每次去大湾区出差,只能用两个字描述我的感触:便当。

最张狂的一次是,我早上从深圳动身,上午去了东莞,然后下午到了广州,晚上到了珠海,一天时刻能够曲折4个城市。

有时分开车太累,就挑选打车走,大湾区各城市之间跨城的顺风车十分多,网络约车也很便当。

整个大湾区的交通轨迹像一张网相同交错在一同,每个交通工具便是活动的血液,运载着不可胜数的“生意”。

在此基础上,各城市加快建造,逐步连成一片。

给咱们看一张我在大湾区出差时拍的图,你能从这张图看出什么?

这不便是一张一般的城市相片的?否则,其实这张图包含了两座城市,一街之隔,这边是深圳,那儿是惠州。

通过这些年的开展,深圳的坪山区和惠州的惠阳区是连成一片的,这或许超出了许多人关于城市的了解,但这才是城市群的真实样貌。

不单深圳和惠州连成一片,深圳和东莞也是如此,大湾区内,东莞还和广州连成一片,广州又和佛山连成一片。

我去大湾区出差,常常能够遇到两地络绎的人群,许多白领在深广作业挣钱,去周边的城市日子寓居,既保证了工资收入又能够在大湾区久居,并且栖息地的日子配套完全能够满意日子所需。

相同,深圳和广州的工业在加快向周边城市溢出,然后构成了“前店后厂”的协作系统,例如华为把工厂和研制基地搬家到了东莞,但“门面”仍是留在了深圳,和外界达到更多的买卖协作。

4

看到这儿,咱们应该会理解,决议一个城市群的胜败有其三。

一在中心城市是否“吃饱”,有才能外溢;二在于交通是否编织成网,活动便当;三在城建规划,是否能连成一片。

现在来看,以成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津为主的强二线城市还需要至少5-10年时刻对周边虹吸,才具有外溢的才能,更何况一般城市群,就像呼包鄂城市群,再过20年也连不起来。

与此同时,假如想打造一个超强卫星城,还要检测城市对交通的建造才能,与中心城市相连,最少得有3-5条高速,2-3条高铁、城际,现在来看,具有这样规划的城市群少之又少。

上一轮房价周期,城市群概念是炒作房价的首要爪牙,现在周期现已完毕,那些布局在二线中心城市周围的小城市完全进入冷潮期,这将会是一个长期趋势。

所以下次你去买房,售楼处小姑娘再用城市群忽悠你买房时,你就问问她,城市群究竟是什么?何时才能成“群”?