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又一座城市加码调控,房产流动性彻底被锁死!

来源:原创 编辑: 时间:2019-07-26 10:05
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  文丨言先生

  早在今年上半年,苏州(楼盘)相关部门因苏州频出地王,房住不炒贯彻不到位,成了房价上涨出头鸟,随后5月11日限售新政出台,针对热点区域进行限售锁死流动性。

  昨天,7月24日,苏州市人民政府网站发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,针对限售再次加码!

  全文如下:

  市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见

  苏府〔2019〕61号

  各市、区人民政府,苏州工业园区、苏州高新(600736)区、太仓(楼盘)港口管委会;市各委办局,各直属单位:

  为坚决贯彻___、国务院关于建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署,切实解决当前苏州市房地产市场存在问题,合理引导住房需求,抑制投机炒房,稳定市场预期,经市政府研究,在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》(苏府〔2016〕119号)、《市政府印发关于进一步加强全市房地市场调控的意见的通知》(苏府〔2016〕150号)、《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(苏府〔2019〕38号)文件基础上,制定进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见,具体内容如下:

  一、进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度,严格执行住宅用地供应计划,保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度,竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置,具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

  二、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山(楼盘)市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  三、扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起,苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  四、进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理,在严格执行差别化住房信贷政策基础上,金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产(000736)贷款占比控制在合理水平;对明显存在违反宏观调控政策的,依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地___预征和清算环节管理力度,实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术,加强存量房交易合同监管和税收征管。

  本意见自2019年7月25日起实施。

  苏州市人民政府

  2019年7月24日

  从本质上来说,此次的调控政策可以认为是基于5月份调控的升级。

  五月份的政策有两个核心重点,我们先简单回顾一下:

  第一个调控点是:苏州的园区全境,高新区的核心区新房限售,直接三年,且是取得不动产证起,满三年。

  第二个重点是:园区全域所有二手房都纳入限售范围,二手房限购为了持平新房,直接就是五年,五年内都不得转让。意味着如果限购后入场园区,二手房最快到2024年才能再转手。

  而此次的政策主要升级的部分也是以上两个调控点,新房和二手房限售加码。同时更进一步提高了购房的门槛。

  相对于上次的园区全境和高新区核心区新房限售3年来说,此次对苏州市区所有新建商品住房实施管控,苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让。

  注意是所有,包含所有归属于市区的范围,包括已经撤县建区的吴江(楼盘),以及之前已经限制过的园区和高新区核心区。

  而二手房同样从原来的园区升级到苏州市区全境,二手住房通过市场交易购房人需要新取得不动产权证满5年后方可转让。

  同时, 非苏州户口在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明,不过没有提到张家港(楼盘)常熟等其他县市。

  在5月份调控的当时,我们发表了一篇文章叫《苏州限售五年刷屏,内幕根本不是你想的那样!》。

  文中曾经有提到:赚钱会教育人,亏钱更会教育人。

  当苏州人发现钱被外地人炒房赚走的那一刻,觉醒便促成了苏州近期爆热爆炒的导火索之一。

  还有苏州异于常人的调控政策, 苏州的“人性化”调控政策做到了——地价低,限房价低;地价高,限房价高。

  正因如此,看似人性化的政策,让限价形同虚设,当低地价的楼盘被万人摇抢空的那一刻,意味着整个城市要向高地价高房价看齐。

  按照地价限房价,对于开发商来说只要可以保本卖,微利卖,不亏钱,地拍的高又如何?拿了少赚,不拿企业没饭吃?怎么办,只能继续拿,继续地王。

  所以,催生了5月份,针对于园区和高新区的新房二手房限售,以及土地的相关管控限制。

  但正如我文中曾经说过,苏州的地王可并不是都在园区,苏州出地王从来不只是从园区和高新出啊,多处都可以出地王,只是每个区的天花板不一样而已。

  而二手房限售只限园区,新房限售只有高新核心和园区,意味着告诉大家,炒园区的朋友请停一停,大家去炒一炒其他区!

  于是,不出所料,苏州的热度丝毫没有退减的意思,本以为处在限售的区域内,楼盘意向客户会大大减少,然而结果却让人出乎意料,园区有一楼盘,在5月限售之后,仅有200多套的房源,登记的意向客户却已经超过了3000人,等于每15人才能抢到1套房子,大概率要全款才能优先购买。

  所谓罗马非一日建成, 但调控却可以一日降温,只不过5月份的苏州调控并没有准备一日降温。

  就像当时文章中写过,苏州的政府调控不过是一个入门的试水。换个角度来说,说它“戏精”都不过分。

  和“房住不炒”作对,就是和国家战略作对,“房住不炒”执行的不彻底,意味着对于上层的要求执行不到位不落地。

  面对着上下多级压力,苏州不得不,也不能不继续放任,所以有了此次限购限售加码的调控文件。

  一方面是给上头一个交代,另一方面是给上头一个交代。

  至此,新房三年二手房五年,全市限购。苏州成为了全国限售最严的城市之一,也意味着未来几年整个苏州的房产流动性会逐渐的减弱。

  曾几何时,苏州成了整个江苏乃至江浙沪的投资热土,“因地制宜”,不同地不同限价,让不少楼盘有着数千元的限价价差。更是让买到就有百万收益,来的比那些全城统一限价更加看得见摸得着。

  而此时此刻,苏州几轮的渐进式调控,对于投客资的狙击基本完成,无论情不情愿,文件一出,驷马难追。毕竟苏州不会像开封(楼盘)那样,壮胆取消限售,又秒怂撤回。

  所以,对于尚未进场苏州的投资者来说,无锡(楼盘)常州南京(楼盘)可能是下一步更好的选择。

  而对于苏州市区的纯刚需来说,谢谢政府把,至少帮你们挡掉了一大半摇号的竞争者。

  无论房子涨跌,起码,更容易买到了。

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