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股事:倒闭271家,“严冬”到了,房企下半年将迎来最艰难时刻!

来源:原创 编辑: 时间:2019-07-26 10:05
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  (2019-07-25)

  ——股事

  楼市渐入寒冬,一些房企首先开始扛不住了。

  ____公告网显示,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

  而这仅仅才是“小荷才露尖尖角”,仅仅是楼市严冬的初始。271家房企倒闭不算多,也不算什么事儿,但是,仔细分析,____,股事预计,下半年和明年才是房企大规模倒闭潮的开始,房企倒闭数量将是今年上半年的数倍,甚至是十倍以上!

  房地产在政府提出房住不炒后就已经见顶,房地产泡沫的岁繁华阶段已然过去,接下来就是步步逼近漫长的严冬。

  7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海(楼盘)表示,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

  某知名房地产行业大佬曾感慨:“过去30年的房地产发展模式很难再继续下去了。未来房地产市场显然只属于前30强。”

  为什么说上半年仅仅是初冬,而下半年开始才进入严冬?

  我们知道,房地产泡沫赖以膨胀和维系的生命线就是流动性的宽松,有钱才行,没有钱就玩不转,房企资金链就要断裂,房企就要大规模倒闭,房子就会被抛售,房价就会跌,泡沫就会破掉。

  能不能搞到钱、融到资或借到钱,到期或将要到期的债务情况,这两方面才是衡量房企资金链是否面临困境的主要因素。

  先说债务到期情况。

  2019年-2020年是房企债务兑付高峰期,接近3成的融资在24个月内到期。

  Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元,偿还规模同比2018年增加28.88%。海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加30.91%。以此计算,下半年债务到期额近7000亿元。

  中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示,未来5年,存量房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看,2021年三季度房地产到期偿还量最高,为2339.26亿元,其次为2021年一季度的2061.87亿元。

  存续房地产债到期偿还高峰在2021年,但房地产债中包含有大量的回售条款,2019年至2023年回售量分别是4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元,这些回售条款的房地产债届时有可能被投资者选择回售给发行人。如果算上回售量后,房地产债偿还高峰将是2019年。

  无论哪方面统计的数字都显示出,今年下半年至2021年是房企还债高峰期,房企流动性压力剧增,这段时间将是房企最难熬的严冬,大多数房企将很难度过这个冬天,最为悲观的是,恐怕在大多数房企倒闭的过程中,房地产泡沫有如何能够维系,这个阶段很大概率将于房地产泡沫快速破灭期相重叠。

  目前,房企资金链越来越紧,为了应对大量的债务到期,房企拼命扩大融资规模,想尽办法借钱,融资规模大增。

  Wind数据显示,上半年房地产行业发行债券440只,同比增长42.39%,累计金额3466.03亿元,同比增长29.12%。

  中指数据显示,上半年房企海外债发行约2615亿元,超过去年全年;信用债发行总额3105亿元,信托超4500亿。

  普益数据统计,2019年前6月,房地产信托募集资金为4500亿元,创下近几年的新高。

  房企缺钱并不是因为刚需减少所致,分部门看,以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元,去年同期只有1.75万亿元。个人按揭贷款规模并没有出现明显下降。

  房企资金链紧张的主要原因来自于两方面:还债高峰的到来;管理层加强房企融资监管。

  管理层加强房企融资监管在事实上收紧了房地产的流动性,使得房企融资更加困难,资金链空前紧张。2019年以来,管理层已经出台超过15次针对房地产资金链收紧的政策,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道均被收紧,这在历次房地产调控中都是没有过的。

  从今年6月开始,管理层的监管效应就开始显现。

  6月,房地产信托成立规模465.83亿元,环比5月缩水227.61亿元,降幅达32.82%。

  7月,管理层更是出重手加强监管,对房地产金融的调控进一步升级,银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控。

  近日管理层开启严厉的“窗口指导”:房地产信托不超过2019年6月30日的规模,“432”的通道类、地产公司并购类业务全部暂停。

  5月份以来发改委已放缓房企海外发债,7月12日,发改委更是进一步“封堵”境外融资:房企海外发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”,其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

  一面时还债高峰的到来,一面是封堵、收紧融资渠道,房企遭遇到前所未有的困境,而进入下半年至明年,房企的困境将更加严重,资金链将更为紧张。

  除非管理层再次放水,而目前不断飙升的通胀已经严重抑制了宽松的空间。

  融资缺口巨大,抬升了房企的融资成本。

  据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事实上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月,境外发债成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。

  更有企业为了还债近乎于疯狂,7月11日,泰禾在新加坡挂牌发行一只美元债券,利率高达15%,这近乎高利贷的融资成本如何能够持续,又能续命几时?

  股事认为,还债高峰的到来叠加管理层对房企融资渠道的监管升级,对脱实入虚的监管加强,以及民众加杠杆已近饱和,按揭融资规模不可持续,接下来将会是逐步下降的过程,甚至会出现快速收缩的情况。

  上个月的陆家嘴(600663)会议上银保监会主席郭树清就对房地产市场做过明确的分析,得出两个结论:

  一是认为现在中国居民的债务已经到了不可持续的地步,负担很重;二是现在新增贷款中间超过一半以上是按揭,也是不可持续的

  再加之融资成本的飙升,四方面叠加,从下半年开始至明年,房地产企业将遭遇到前所未有“严冬”,大多数房企都将面临资金链断裂的困境,大量房企将会倒闭,明年房企倒闭潮不可避免!

  而房企倒闭潮必然伴随着房地产抛售潮,这将对房地产泡沫的冲击是空前的。今年冬天会很冷,房企和房地产市场在今年下半年至明年将步入“严冬”。

  昨天华为、芯片概念大涨爆发,带动科技股全面启动,资金今天回归主板,科创板登台之后,下半年科技股的主线投资方向不变!

  之前总结的芯片股聚灿光电300708,成为芯片领涨个股,连续三个涨停,率先走强。更多芯片股处于低位位置,这两天量能放大,本周是非常好的介入机会!

  经过团队研究,今天从华为+芯片概念中选出另外一只潜力牛股,这只股票主力潜伏加仓,业绩大幅预增,有望成为下一只聚灿光电!

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