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滨江集团土储捉襟见肘 高价拿地左右为难

来源:原创 编辑: 时间:2019-07-31 09:53
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新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

新浪财经讯 7月30日,杭州滨江房产集团股份有限公司(下称“滨___(002244)”)发布关于竞得土地使用权的公告,以总代价59亿元拿下总建筑面积为20万平方米的两个集住宅、商业和福利用地等功能于一体的两个土地项目的100%权益。一口气花59亿元拿地只是滨___今年以来继续维持大力度拿地策略的执行结果,而公司的土地储备捉襟见肘才是背后的深层逻辑,在当前土地价格并不便宜、融资环境紧缩的背景下,不得不拿地的滨___左右为难……

今年来逆势维持大力度拿地策略

克而瑞数据显示,滨___今年上半年拿地金额达到257.9亿元,相较于去年同期的220.9亿元同比增长16.75%,拿地面积154.4万平方米,与2018年的244.3万平方米相比有明显下降,拿地成本则由9042元/平米骤升至16703元/平米,涨幅高达85%。

近几年来,滨___一直在加大拿地金额,2016、2017、2018、2019上半年的拿地金额分别为73.72亿元、234.8亿元、496亿元、257.9亿元,尽管拿地金额增速在下降,但总量一直在上升。

仅今年7月份,滨___就发布了3条关于竞得土地使用权的公告,共获取4个项目,最近竞得的两个项目平均楼面价高达3万元/平米。其中,地块编号为萧政储出(2019)26号世纪城核心区块单元地块入市出让,最终经过52轮竞价,由杭州(楼盘)滨碌企业管理有限公司(滨___)以总价43.3亿元竞得该地块,成交楼面价高达31266元/平米,溢价率达24.07%。容积率3,建筑面积138484平米,其中住宅133107平米,自持养老院5377平米。

不停拿地的背后是土地储备捉襟见肘

在经历了今年年初地产融资的“小阳春”后,5月至今随着一些针对房企融资政策的出台,房企的融资环境又有收紧的迹象。先是5月中旬23号文申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作;5月底21世纪经济报道称部分房企的公开市场融资可能会被加以限制;7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导,7月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求。

在A股上市的滨___也面临海外融资渠道并不通畅的情况,但是从其今年拿地势头似乎看不到行业调控的影响,截止今年1季度末,公司账面资金124亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计55.49,长期负债226亿元,看上去账面资金压力并不大,但考虑到上半年销售回款516.7亿元也就仅够覆盖拿地成本和开发建设成本,账面资金并不算充裕。

公司这两年逆势扩张拿地带来的是净负债率大幅上升,2018年底,滨___的净负债率从上一年的-3.9%大幅上升到77.9%,短期债务覆盖率由2017年的6.9大幅下降值2。

财务状况恶化且持续拿地的背后是滨___土地储备捉襟见肘的困局。

克而瑞数据显示,截止去年底,滨___的土储货值仅为1403亿元,权益货值更是仅有658亿元,与近千亿销售规模的体量相比可以说是严重不符。土储货值仅为2018年销售额的1.65,如果按照公司计划2019年销售1000亿元,公司的储备货值很快将被销售一空。如要维持销售业绩,滨___必须紧锣密鼓的拿地并取得预售证,可见,在如此高规模的销售业绩基础上,未来滨___持续加大拿地或是必然选择。

低土储高价拿地 滨___左右为难

凡事似乎都有两面性,新城控股一大把三四线土储被认为所蕴含的风险大,而滨___土储不足却严重干扰了自身的拿地节奏,无论房地产市场以及土地行情如何,不停拿地成为了公司唯一的选择。

正如本次成交的楼面价高达31266元/㎡的萧政储出(2019)26号世纪城核心区块单元地块。酝酿许久的杭州土拍“双限”新政---“限地价、限房价”正式落地,杭州新房售价将在预售期内被“锁定”,毛坯销售均价、毛坯最高单价以及最高精装标准都将在挂牌出让时明确。

“双限”新政的首批“试点”地块一共九宗住宅用地,分别位于杭州主城区、萧山区、钱塘新区、余杭区,总建筑面积超过120万方,总起价约227亿元。其中就包括滨___所竞得的项目。

按要求,本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于40500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/平方米。值得注意的是,在31266元/平米的楼面价与40500元/平方米的限售价之间仅有1万元的空间,这个项目如果限价不放松,或将成为亏损项目。

不拿地就面临无充足项目可售的情况,而多轮竞价后的高溢价拿地则面临巨大的“赔本赚吆喝的”风险,低土储的滨___左右为难。