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粤港澳湾区:广东省主力成交区域,规划助力市场回温

来源:原创 编辑: 时间:2019-08-16 20:14
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    本文转载自公众号:“中国指数研究院”

    2019年2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,规划近期至2022年,远期展望到2035年,致力于建成充满活力的世界级城市群。从远期看,对粤港澳区域未来房地产的推动作用是毋庸置疑。然而,在房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,粤港澳湾区楼市调控持续深化的背景下,2018年粤港澳9市房地产表现如何,未来走向如何,本文进行简要分析。

  广东省销售额领跑全国各省,粤港澳九市是广东省主力成交区域

  从规模来看,广东销售额在全国省份中已多年稳居第一,商品房销售额2015-2017年是全国单省的近4倍,广东商品房销售额比单省均值2012-2017年不断增加;2018年,在坚持“房住不炒”定位的持续调控下,广东房地产市场热度有所下降,广东省商品房销售额、销售额占全国比重均有所下滑,但整体体量仍处近年高位。

  图:2012年以来广东省商品房销售额及占全国比重

资料来源:CREIS数据库

资料来源:CREIS数据库

  其中,粤港澳九市(即珠三角)是广东省主力成交区域。2013年以来珠三角商品房销售额占全省比重均在80%以上,商品房销售面积均在60%以上。在分类调控、因城施策的原则下,过去两年,珠三角地区的热点城市围绕“房住不炒”定位不断加强市场调控,限贷、限购、限价、限签、限转让等调控措施促使珠三角地区商品房销售面积同比自2017年以来持续负增长,其中2018年降幅同比虽进一步扩大,但呈逐季收窄趋势,全年同比下降10.4%。

  粤东西北地区因地方政策环境相对宽松,受珠三角热点城市外溢需求带动,2017年商品房销售量同比大幅增长。但随着信贷政策整体收紧,粤北区域于2018年初、粤东西区域于2018年下半年增速由增转降,至2018年底均进入负增长区间,同比分别下降7.8%、4.9%和13.4%,同比降幅进一步增大。

  图:2013-2018年广东各区域商品房销售面积、销售额(万平米、亿元)

资料来源:广东省统计局,统计口径:开发经营数据

资料来源:广东省统计局,统计口径:开发经营数据

  图:2013-2018年广东各区域商品房销售面积同比增速

资料来源:广东省统计局,统计口径:开发经营数据

资料来源:广东省统计局,统计口径:开发经营数据

  因此,我们认为在当前楼市整体不容乐观,稳地价、稳房价、稳预期的政策背景下,结合珠三角区域自身的房地产运转周期及粤港澳大湾区政策规划利好,2019年珠三角区域整体将呈现继续止跌回升阶段,全年交易较为可期。作为广东省房地产主力成交区域,珠三角区域对房企而言仍属战略要地。

  一手市场成交整体有所回升,城市继续分化

  从数据上看,2018年粤港澳九市一手住宅总成交量较2017年有所回升。2018年粤港澳湾区9市一手住宅成交面积约6878万平米,同比上升10.9%。

  分城市看,惠州(楼盘)、佛山(楼盘)、广州(楼盘)成交体量位居前三,均超1000万平米,分别达到1585万平米、1356万平米和1011万平米;其次是中山(楼盘)、肇庆(楼盘)、江门(楼盘)、东莞(楼盘),成交体量均超500万平米;深圳(楼盘)、珠海(楼盘)低于300万平米。

  从增速看,广州、江门、东莞成交体量同比均下滑,江门成交面积同比下降超20%;中山、珠海、佛山、深圳、惠州、肇庆成交面积同比均增加,中山成交面积同比上升超100%,珠海成交面积同比上升超50%。

  图:粤港澳湾区9城2013-2018年一手住宅总成交面积(万平米)

数据来源:CREIS数据库

数据来源:CREIS数据库

  图:粤港澳湾区9城2013-2018年一手住宅分城市成交面积(万平米)

数据来源:CREIS数据库;统计口径:网签数据
数据来源:CREIS数据库;统计口径:网签数据

  由于部分城市受限价、限签等政策影响,网签数据存在一定的失真性,为真实反映城市房地产发展现状,我们引入各城市二手房交易数据,综合分析各城市2018年房地产发展概况。

  多数城市二手住宅成交面积同比均走低,仍以一手住宅成交主导

  从二手住宅成交面积看,除肇庆、惠州未收集到相关公开数据外,珠海是唯一一个2018年二手住宅成交面积同比上升城市,广州、深圳、佛山、东莞、中山、江门2018年二手住宅成交面积均下滑。其中,东莞二手住宅成交面积同比下降35.8%,降幅显著,广州二手住宅成交面积同比下降25.5%,亦相对较高,佛山、中山、江门二手住宅成交面积同比下降均超5%,深圳微降1.5%,相对较低,从侧面印证多数城市2018年整体市场仍较低迷。

  从2018年各城市一二手住宅成交面积比值看,深圳已进入存量房市场,一手房成交面积远低于二手房成交面积;广州一手住宅受2018年放开限价、限签等政策因素影响,一二手住宅成交面积比值较2017年逆转,一二手住宅成交面积比值由2017年的小于1变成2018年的大于1,当前仍以一手住宅成交主导,但未来将逐步走向存量市场;其余城市一二手住宅成交面积比值均大于1,仍然处于新房开发周期。

  图:粤港澳湾区部分城市2015-2018年近三年二手住宅成交面积(万平米)

图:粤港澳湾区部分城市2018年一二手住宅成交面积对比(万平米)

图:粤港澳湾区部分城市2018年一二手住宅成交面积对比(万平米)
数据来源:CREIS数据库、中指院搜集整理
数据来源:CREIS数据库、中指院搜集整理

  从总量看,惠州、佛山、广州是粤港澳销售面积主力承载区域,成交面积均超1000万平米,其次是中山、肇庆、江门、东莞,成交体量均超500万平米,深圳、珠海相对较低。结合二手房市场表现从增速看,整体粤港澳区域2018年的市场热度应低于2017年,处于此轮周期的调整底部,2019年,各城市将陆续结束底部调整态势,企稳回升,当前珠海一二手成交均结束下行态势,回温趋势明显。

  土地市场降温,宅地成交规模整体仍处高位

  为响应住建部、国土部热点城市增加有效供应号召,2017年以来,粤港澳九市积极增加住宅用地供应,2017年、2018年粤港澳九市宅地供应规划总建面均超5000万平米。从宅地成交看,2018年粤港澳九市土地市场热度低于2017年,流拍率增加, 2018年粤港澳9市住宅用地成交规划总建筑面积为4399.9万平米,同比下降6.4%,尽管增速下降,但规模仍处近五年较高区位,有效保障了后续新房市场供应规模。

  图:粤港澳湾区9城2013-2018年宅地供应、成交规划建面(万平米)

粤港澳湾区:广东省主力成交区域,规划助力市场回温

  城市分化明显,广佛惠位居宅地成交规模前三甲

  分城市看,佛山持续6年位居住宅用地成交规划建筑面积首位,2018年宅地成交规划建面达1203.25万平米,其次是广州,为994.93万平米,惠州、肇庆、江门均超400万平米。深圳、东莞、珠海、中山成交规模均低于250万平米,各城市土地成交规模分化趋势明显。

  图:粤港澳湾区9城近五年住宅用地成交规划建面(万平米)

数据来源:中指研究院整理

数据来源:中指研究院整理

  尽管2018年粤港澳九市土地市场热度下降,流拍率增加,土地成交价格及溢价率均回落,但整体宅地成交规模仍处高位,有效保障了后续新房市场供应规模,保障了市场后续的稳定运行。但分城市看,深圳、中山、珠海、东莞四城市囿于土地供应、成交规模的限制,未来新房供应或受影响。

  当前粤港澳大湾区规划已出台,对房地产市场的正面影响已逐步反馈在市场中,自政策出台以来,多城市监测到项目来电来访量增加,回温趋势较明显。但是我们认为在楼市整体下行的趋势中,2019年粤港澳9市将呈现量升价稳的特征,价格难以大涨。

  2018年12月,中央为2019年楼市定调,稳地价、稳房价、稳预期被列入住建部2019年十项重点任务之首,此外,因城施政、分类指导的责任落在地方政府的头上。再加上近两年粤港澳9市加速住宅土地供应,保障后续新房市场供应,因此短期内粤港澳9市整体成交量将企稳回暖,长期看随着政策的逐步落地,区域价值逐步提升,带动价格攀升,区域长期潜力看涨。