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楼观察 | 香港8月一手豪宅买卖半年新低 收回土地发展公屋

来源:原创 编辑: 时间:2019-10-09 10:17
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香港8月一手豪宅买卖合约登记宗数创半年新低

9月16日,中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,2019年8月份一手及二手价值二千万港元以上的豪宅买卖合约登记录得207宗,总值100.9亿港元,较7月的245宗及122.5亿港元,分别下跌15.5%及17.6%。数字是自2019年2月的173宗及94.47亿港元之后,创六个月新低。反映受楼市调整及经济放缓影响,买家的入市意欲审慎,令整体豪宅市道回软,买卖连跌三个月。

其中一手市场,2019年8份价值二千万港元以上的一手豪宅买卖合约登记录得68宗,总值44.86亿港元,较7月的74宗及45.77亿港元,分别下跌8.1%及2%。一手宗数是创2018年11月64宗后的九个月新低,金额是创2019年3月44.12亿港元后的五个月新低。显示近期发展商推售中小型上车盘为主,豪宅新盘供应匮乏,令一手豪宅交投明显减少。

二手方面,2019年8月份价值二千万港元以上的二手豪宅买卖合约登记录得139宗,总值56.04亿港元,较7月的171宗及76.73亿港元,分别下跌18.7%及27%。二手数字是自2019年2月的75宗及32.04亿港元之后,创六个月新低。显示市场气氛不稳,买家及投资者多持观望态度,减慢入市步伐,以致二手豪宅交投转淡。

香港金管局陈德霖指当目前楼价非重大调整

近期香港楼价有回调迹象,金管局总裁陈德霖9月16日表示,香港楼巿近期下调约3%,但不是重大调整,金管局会密切监察本港楼巿发展,当判断楼市进入下行周期时,局方才会考虑放宽逆周期措施。

另外,评级机构惠誉早前下调香港信贷评级。陈德霖回应称,大部分香港债务发行人的信贷质素皆十分高,虽然下调香港评级或多或少会带来影响,但相信影响有限,香港作为企业集资中心的地位实质上并没有改变。

香港政府收回土地发展公屋最快6年可建成

9月15日,香港民建联高调要求香港政府引用《收回土地条例》增建公营房屋,其中直指闲置农地。香港土地政策小组主席刘振江表示,政府一直有利用土地收回条例收回土地,如元朗横州公屋发展计划,不同的项目基于基建及兴建进度而需时不同,平均需时约6-7年。

观点地产新媒体了解,刘振江补充,收回土地并不容易,因为除了土地业权人的赔偿外,同时要安置当时土地使用人,且部分租用人于土地上的作业对经济有贡献,不能一刀切,令困难增加。即使土地成功收回后,当中需克服大量技术问题,如基建等问题。

问及实行上述措施会否令公私营房屋的差距扩大,他表示,现是公型房屋供应落后于目标数字,现时增加公屋供养数字只是追回缺口,不认为比原先供应增加。

刘振江又称,私人发展商面对的问题很多,需符合不同的城市规划要求,如污水处理等,该些问题非发展商能独立处理,需要与政府部门共同合作,再加些换地申请及补地价等问题,发展需要的时间比政府主导的公营项目更长。根据过往经验,私人发展商发展一个大型项目,在撇除收地的工作,平均需时十五年。

所以对于有私人发展商建议成立专责小组处理农地转换等问题,他认为是好提议,且现时补地价等均有专责小处理,相信如果新界大型发展项目由专责小组跟进,可以加快有关发展进程。

仲量联行预明年香港甲厦任你博下载租金跌势达一成半至两成

9月16日,据仲量联行数据显示,在内外因素夹击下,今年甲厦租金于第三季出现转势,由升转跌,现时整体商厦呎租为76.4港元,今年暂微跌0.1%,而中环为各区跌幅最大,每呎现报127.1港元,今年暂跌1.2%。该行认为机构暂采观望态度,导致需求减弱,明年甲厦租金跌势加剧,幅度料达一成半至两成。

仲量联行商业部资深董事严威程指出,上半年甲厦租务市场已转淡静,主因外围气氛影响,加上环球经济前景有少许忧虑,故机构扩充意欲减慢,并以减省成本为大前提,例如从租金高的地区,搬至较便宜的商厦,节省租金开支。而香港社会气氛影响下,令机构暂缓扩充计划,不少公司预计3个月后,租金仍然会维持目前水平,所以宁采取观望态度。事实上,业主议价空间也扩大,由过往每呎3至5港元,现在扩至约10港元。他提到,由于搬迁涉及一定成本,即使或可节省租金,但总公司未必有额外装修费预算,最终可能选择续租,故整体租务活动偏少。

中区租金回调,其中一重要原因,是中资机构减慢扩充步伐。过去数年,中资积极抢租中环超甲厦,把租金水平推至高峰,中资占中环商厦新租个案占比例,高峰约40至48%,即接近一半租务。去年比例已跌至28%,今年进一步下至约24%。但数字不特别差,其实20至30%仍属正常。

影响租金另一关键因素是空置率,据数字显示,现时商厦空置率为5.5%,按月微升0.2个百分点,今年上升1.3个百分点,而中环空置率亦升至2.8%。严威程分析,目前整体空置率不算高,今年租金跌幅约5%,但明年核心区有大型机构迁出中环,如证监会租用港岛东近20万呎楼面,并腾出原租用中环楼面。